Ainda que pareça contraditório que o ordenamento uruguaio permita que quem não é proprietário adquira o domínio pelo simples decurso do tempo, a prescrição aquisitiva (usucapião) é um dos mecanismos mais antigos pelos quais o direito privilegia a segurança jurídica em detrimento da inatividade do titular registral. Remonta a 450 a.C. (Roma: usucapio, de usu = uso e capere = tomar: adquirir pelo uso). Cabe perguntar a quem o direito protege, qual é o seu fundamento e qual o mecanismo para passar de possuidor a proprietário.
Função jurídica. À primeira vista, o instituto parece contradizer o art. 32 da Constituição uruguaia ("A propriedade é um direito inviolável…"), mas o artigo prossegue: "…mas sujeito ao que dispuserem as leis que se estabelecerem por razões de interesse geral". A usucapião confere segurança jurídica, tutela o possuidor e reforça a função social da propriedade. A estabilidade das relações patrimoniais garante que direitos consolidados não sejam alterados arbitrariamente, enquanto a função social lembra que o proprietário tem faculdades, mas também deveres perante a sociedade.
A quem protege a lei? A lei protege o proprietário perante todos, desde que mantenha a diligência média de um bom homem de negócios. Não há perda automática por abandono, mas existem mecanismos pelos quais o proprietário pode perder seu direito em razão da atividade de terceiros. Como afirma a doutrina, "o instituto opera quando o titular de um direito o abandona ou não o possui; abre-se a possibilidade de que outro o possua e, cumprindo prazo e condições, se torne titular, geralmente da propriedade".
Modo de aquisição originário. A usucapião é um modo de adquirir (art. 705 do Código Civil: ocupação, acessão, tradição, sucessão por causa de morte e prescrição). Distinguem-se os modos derivados (transmissão a partir de uma relação prévia, como a compra e venda por tradição) dos originários, que consolidam a propriedade independentemente do titular anterior. A usucapião é originária: o art. 1.211 do Código Civil estabelece que a propriedade de imóveis se prescreve pela posse de vinte anos, sem necessidade de apresentar título e sem que se possa opor a má-fé, salvo o disposto no art. 633.
Elementos da posse hábil. A posse é composta por corpus (apreensão material) e animus domini (ânimo de dono), o que a distingue da mera detenção: A aluga um imóvel a B; B o conserva e paga os serviços, mas reconhece A como proprietário (mero detentor). Se B não ingressou por autorização, desconhece A e pratica esses atos por mais de um ano ininterrupto, adquire o direito de posse (art. 649.3 do Código Civil). A posse deve ser, nos termos do art. 1.196 do Código Civil, contínua e não interrompida, pacífica, pública, inequívoca e exercida com ânimo de proprietário.
Prazos. O prazo é de vinte anos para imóveis e três anos para bens móveis (art. 463 da Lei de Urgente Consideração, Lei nº 19.899, que reduziu os prazos anteriores). A posse pode recair sobre um único possuidor ou integrar-se pela justaposição de posses sucessivas (art. 1.206 do Código Civil), mediante cessão de direitos possessórios.
Processo e efeitos. O tempo opera ipso iure, mas a oponibilidade exige um processo judicial de prescrição aquisitiva (processo extraordinário, arts. 346 e seguintes do Código Geral do Processo) para conferir regularidade registral e publicidade. É essencial comprovar a posse e sua duração (plano de medição, quitação fiscal e municipal, cessões, registro fotográfico, regularização tributária, prova testemunhal). Comprovados os fatos, a sentença declaratória produz efeitos duplos: extingue-se o título do titular registral e o possuidor passa à condição de proprietário.
Em conclusão, a usucapião coloca em pauta se deve prevalecer o direito de quem figura como proprietário ou o de quem, durante décadas, agiu como tal. O tempo, aliado à posse qualificada e à inatividade do titular, é um fato gerador de direitos.
Fontes consultadas. Doutrina: Revista CADE, vol. 62 (fev. 2022); Howard, Walter, Modos de adquirir (Universidade de Montevidéu); Bellín, Usucapión (LJU, T. 157); Yglesias, Derecho de las cosas, T. II, Vol. 1. Normas: Código Civil uruguaio (Lei nº 16.603). Jurisprudência: sentença nº 61/1993 da Suprema Corte de Justiça; sentença nº 111/2022 do Tribunal de Apelações Cível de 2º Turno.
