O artigo 4 da Lei nº 18.795 e seus posteriores decretos regulamentadores (Decreto 129/2020 e Decreto 340/2020) estabelecem uma série de benefícios fiscais para quem desenvolve e investe em habitação promovida. A seguir, revisamos esses benefícios, distinguindo entre os que correspondem ao desenvolvedor ou promotor e os que alcançam o investidor.
Benefícios para o desenvolvedor / promotor. Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) (art. 4 da Lei nº 18.795, incisos D e F; art. 3 do Decreto 129/2020, incisos D e E). Alienação: a primeira alienação dos bens imóveis promovidos está isenta de IVA.
IVA na aquisição de insumos: o IVA correspondente às aquisições de bens e serviços incorporados diretamente à obra (materiais, subcontratações de mão de obra e serviços técnicos) não é imputado como custo não recuperável. Concede-se o benefício da devolução do IVA mediante certificados de crédito. Somente será admitida a devolução do IVA de notas fiscais relativas a bens ou serviços incorporados à obra civil até dois anos após o encerramento da obra.
Imposto de Renda das Atividades Econômicas (IRAE) (art. 4 da Lei nº 18.795, incisos A e B; art. 3 do Decreto 129/2020, incisos D e E). Isenção por alienação: ficam isentas de IRAE as rendas derivadas da primeira alienação das moradias promovidas, desde que essa alienação seja efetuada, no máximo, até nove exercícios posteriores ao exercício em que a obra for concluída.
Imposto sobre o Patrimônio (IP), fase de obra (art. 3 do Decreto 129/2020, incisos B e C). Isenção do Imposto sobre o Patrimônio para as obras em construção (terrenos e benfeitorias), ao encerramento do exercício em que foi apresentado o pedido de isenção e nos exercícios seguintes até aquele em que as obras forem concluídas. Esses ativos serão considerados tributados para fins do cômputo de passivos.
As moradias concluídas destinadas à alienação estarão isentas do Imposto sobre o Patrimônio no exercício em que as obras forem concluídas e nos três exercícios seguintes. Esses ativos também serão considerados tributados para fins do cômputo de passivos.
Benefícios para o investidor. A isenção sobre os rendimentos do capital imobiliário está sujeita a condicionantes geográficas e de inclusão financeira.
Isenção de IRPF / IRNR / IRAE por 10 anos (art. 3 do Decreto 129/2020, inciso G): 100% de isenção das rendas geradas pela locação de moradias situadas nas zonas que, para esse fim, o ministério competente em matéria de habitação determinar, com a anuência do MEF, ou quando a locação for realizada por meio do Fundo de Garantia de Locações (FGA) ou de outras garantias de locação que cumpram requisitos equivalentes aos do FGA; 60% de isenção se os requisitos anteriores não forem cumpridos. O contrato de locação deve ter duração mínima de 12 meses: as locações temporárias não se enquadram nessas isenções.
Imposto sobre o Patrimônio (IP), pós-obra (art. 3 do Decreto 129/2020, inciso H). O imóvel promovido fica isento do Imposto sobre o Patrimônio por 10 exercícios fiscais. Caso a unidade esteja locada, para obter essa isenção é necessário que permaneça locada por pelo menos 6 meses no exercício fiscal correspondente.
Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) (art. 4 da Lei nº 18.795, inciso E; art. 1 do Decreto 340/2020). O fato gerador que tributa a alienação de bens imóveis, tanto para o vendedor quanto para o comprador, está isento. Para gozar do benefício, deve ser apresentada a certidão da Comissão Assessora de Investimentos em Habitação de Interesse Social. É importante destacar que o benefício alcança apenas a primeira alienação: se a compra for feita para revenda, a alienação seguinte será tributada. O prazo é de 10 anos após a conclusão da obra.
Em resumo: a Lei nº 18.795 combina isenções de IVA, IRAE, Imposto sobre o Patrimônio e ITP que podem melhorar sensivelmente a equação econômica de um projeto, tanto para quem constrói quanto para quem investe. Aproveitá-las corretamente exige estruturar a operação com precisão e cumprir os requisitos formais e temporais de cada benefício.
Na MECOL ESTUDIO acompanhamos desenvolvedores e investidores na análise e na estruturação de projetos de habitação promovida, para que cada benefício fiscal seja aplicado com segurança jurídica e previsibilidade.
