Aunque puede parecer contradictorio que el ordenamiento jurídico uruguayo permita que quien no es propietario termine adquiriendo el dominio de un bien, lisa y llanamente por el devenir del tiempo, la prescripción adquisitiva —también denominada usucapión— lejos de constituir una excepción caprichosa, representa uno de los mecanismos más antiguos mediante los cuales el derecho privilegia la seguridad jurídica por encima de la inactividad del titular registral.
La figura obliga a retrotraerse al año 450 a. C., cuando en la antigua Roma se regula por primera vez la usucapio, vocablo que se compone de usu (uso) y capere (capturar o tomar): literalmente, adquirir por el uso.
Cabe entonces cuestionarse: ¿a quién protege el derecho uruguayo, al poseedor o al propietario? ¿Cuál es el fundamento de esa protección? Y, finalmente, ¿cuál es el mecanismo legal para pasar de poseedor a propietario? Este artículo busca responder esas interrogantes y acercar al lector el camino que ha de recorrer para obtener la propiedad de un bien.
La función jurídica de la prescripción adquisitiva
Sin el suficiente conocimiento, la prescripción adquisitiva puede observarse como un instituto disruptivo que rompe con las reglas más básicas del derecho, contradiciendo incluso el artículo 32 de la Constitución: “La propiedad es un derecho inviolable (…)”. No obstante, el artículo no termina allí, sino que prosigue: “(…) pero sujeto a lo que dispongan las leyes que se establecieren por razones de interés general”.
Es aquí donde, en la incesante búsqueda del sistema uruguayo por otorgar estabilidad a las relaciones, nace la usucapión: aporta seguridad jurídica, tutela efectiva de los derechos del poseedor y refuerza la idea de que la propiedad, además de un derecho, tiene una función social.
La estabilidad de las relaciones jurídicas patrimoniales es una de las manifestaciones más concretas de la seguridad jurídica: es la garantía que el Estado otorga a cada individuo de que los derechos adquiridos, las obligaciones contraídas y las situaciones jurídicas consolidadas no se vean alteradas de forma arbitraria o imprevista. La función social de la propiedad, por su parte, implica una evolución respecto de la visión clásica e individual del siglo XIX: hoy la propiedad ya no se concibe como un derecho individual y sagrado, sino como un derecho limitado por su función social. El propietario tiene facultades sobre el bien, pero también deberes frente a la sociedad.
¿A quién protege la ley?
La respuesta es más compleja que inclinarse por uno u otro. La normativa vigente protege al propietario frente a todos los individuos, en tanto este mantenga respecto del bien un comportamiento alineado con la diligencia media de un buen hombre de negocios. No existe una “sanción” consistente en la pérdida automática del derecho por el simple hecho de abandonar un inmueble o un mueble; sin embargo, existen comportamientos que habilitan mecanismos legales por los cuales el propietario puede perder su derecho como consecuencia indirecta de una situación de abandono, a través de la actividad de terceros.
En palabras de la doctrina, “el instituto opera cuando el titular de un derecho sobre un bien lo abandona, o más precisamente, no lo posee. Cuando ello ocurre se abre la posibilidad de que otra persona lo posea y, cumpliendo cierto plazo y condiciones establecidas expresamente por la ley, se vuelva titular de un derecho sobre ese bien, generalmente el de propiedad”.
Un modo de adquirir originario
La usucapión encuadra dentro de los modos de adquirir listados en el artículo 705 del Código Civil: “Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción”.
El derecho uruguayo distingue entre modos derivados y originarios. Se está ante un modo derivado cuando la transmisión nace de una relación jurídica preexistente y el adquirente recibe el bien en las mismas condiciones que lo detentaba el propietario anterior (por ejemplo, la compraventa, cuyo modo es la tradición). Un modo originario, en cambio, consolida la propiedad con absoluta ajenidad respecto del titular registral anterior: es como adquirir por primera vez, saneando por completo la titulación.
La prescripción adquisitiva es un modo originario, como surge del artículo 1211 del Código Civil: “La propiedad de los bienes inmuebles y los demás derechos reales se prescribe también por la posesión de veinte años, sin necesidad de parte del poseedor de presentar título y sin que pueda oponérsele la mala fe, salvo la excepción establecida en el artículo 633”.
Elementos de la posesión hábil para prescribir
Para que se configure la prescripción se requiere posesión, definida como la aprehensión material (corpus) sumada al ánimo de dueño (animus domini). El poseedor se percibe dueño del bien, con independencia de la existencia de un título válido, y lo manifiesta externamente a través de sus actos: actúa, frente a los demás y frente a sí mismo, como titular del dominio y no reconoce a otro como propietario.
Esta distinción separa la posesión de la mera tenencia. Un ejemplo: A arrienda un apartamento a B; B lo cuida, hace reparaciones y paga los servicios. Aunque materialmente realiza actos propios de un propietario, B reconoce en A la propiedad: es un mero tenedor, no un poseedor. Si, en cambio, B no hubiera ingresado por autorización de A, desconociera a este como propietario y ejerciera tales actos de manera ininterrumpida por más de un año, adquiriría el derecho de posesión (art. 649, num. 3, CCU).
Además del corpus y el animus domini, la posesión debe revestir los caracteres del artículo 1196 del CCU: continua y no interrumpida, pacífica (en oposición a violenta), pública (a la vista de todos), no equívoca (sin dudas sobre que se posee y que se posee para sí) y en concepto de propietario.
Los plazos y el elemento temporal
El elemento temporal es el que hace posible la transformación de poseedor calificado a propietario. Un poseedor podrá adquirir el dominio, siempre que haya ejercido su derecho dentro de los parámetros legales, por los siguientes plazos: 20 años tratándose de inmuebles y 3 años en el caso de muebles, según la modificación introducida por el artículo 463 de la Ley de Urgente Consideración N.º 19.899, que redujo considerablemente los plazos.
El plazo puede recaer en un único poseedor o verificarse por la yuxtaposición de posesiones, en la que el tiempo requerido se integra por varios poseedores que adquieren su derecho del cedente mediante cesión de derechos posesorios (art. 1206 CCU). Para acreditarla, debe probarse que la posesión de cada uno reúne los caracteres del artículo 1196, que sean consecuentes entre sí y que consten en instrumentos válidos para la transmisión del derecho.
El proceso y sus efectos
Si bien el paso del tiempo despliega sus efectos ipso iure, la oponibilidad no se produce de modo automático: se requiere entablar un proceso judicial de prescripción adquisitiva para dotar a la situación de hecho de regularidad registral y publicidad. Se trata de un proceso extraordinario regido por el artículo 346 y siguientes del Código General del Proceso.
Es fundamental asentar bases sólidas en la prueba de la posesión y su temporalidad, elementos cruciales para obtener una sentencia favorable. Se requerirán, entre otros, el plano de mensura para prescripción, la salida fiscal o municipal según corresponda, las cesiones de derechos posesorios (si hay concatenación de posesiones) y todo elemento que pruebe la materialización del dominio: registro fotográfico, regularización tributaria del bien e incluso prueba testimonial.
Probados los hechos constitutivos de la posesión y el tiempo requerido, la demanda culmina en una sentencia declarativa de efectos duales: el titular registral es cesado en su derecho y, correlativamente, el poseedor muta a propietario, adquiriendo el dominio.
En conclusión
La usucapión sigue planteando una pregunta: ¿debe prevalecer el derecho de quien figura como propietario o el de quien durante décadas actuó como tal? El proceso reglado por la legislación uruguaya demuestra que el tiempo, cuando va acompañado de una posesión calificada y de la inactividad del titular, no constituye un mero dato cronológico, sino un hecho generador de derechos.
Bibliografía y normativa consultada
Doctrina
- Revista CADE: profesionales y empresas, Año 14, vol. 62 (febrero 2022), pp. 21-23.
- Howard, Walter. Modos de adquirir, Universidad de Montevideo, p. 694.
- Bellín, C. Usucapión, LJU Tomo 157 (cita online: UY/DOC/207/2019).
- Yglesias, Arturo. Derecho de las cosas, Tomo II, Vol. 1.
Normativa
- Código Civil uruguayo, aprobado por la Ley N.º 16.603, de 19 de octubre de 1994, en su redacción actual.
Jurisprudencia
- Sentencia N.º 61/1993, de 17 de noviembre de 1993, Suprema Corte de Justicia.
- Sentencia N.º 111/2022, de 19 de julio de 2022, Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 2.º Turno.
