El artículo 4 de la Ley N.º 18.795 y sus posteriores decretos reglamentarios (Decreto 129/2020 y Decreto 340/2020) establecen una serie de beneficios fiscales para quienes desarrollan e invierten en vivienda promovida. A continuación repasamos esos beneficios, distinguiendo entre los que corresponden al desarrollador o promotor y los que alcanzan al inversor.
Beneficios para el desarrollador / promotor
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
(Art. 4 Ley 18.795 inc. D y F; Art. 3 Dec. 129/2020 inc. D y E)
- Enajenación: la primera enajenación de los bienes inmuebles promovidos se encuentra exenta del IVA.
- Adquisición de insumos: el IVA correspondiente a las adquisiciones de bienes y servicios incorporados directamente a la obra (materiales, subcontratos de mano de obra y servicios técnicos) no se imputa como costo no recuperable. Se otorga el beneficio de devolución del IVA mediante certificados de crédito. Solo se admitirá la devolución del IVA de facturas por aquellos bienes o servicios incorporados a la obra civil hasta dos años luego de cerrada la obra.
Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE)
(Art. 4 Ley 18.795 inc. A y B; Art. 3 Dec. 129/2020 inc. D y E)
- Exoneración por enajenación: quedan exoneradas, a efectos del IRAE, las rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas promovidas, siempre que dicha enajenación se efectúe como máximo hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalice la obra.
Impuesto al Patrimonio (IP) — fase de obra
(Art. 3 Dec. 129/2020 inc. B y C)
- Exoneración del Impuesto al Patrimonio por las obras en construcción (terrenos y mejoras), al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud de exoneración y por los ejercicios siguientes hasta aquel en que finalicen las obras. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
- Las viviendas terminadas cuyo destino sea la enajenación estarán exoneradas del Impuesto al Patrimonio en el ejercicio en que finalicen las obras y por los tres ejercicios siguientes. Dichos activos también se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
Beneficios para el inversor
La exoneración sobre los rendimientos del capital inmobiliario está sujeta a condicionantes geográficas y de inclusión financiera.
Exoneración de IRPF / IRNR / IRAE por 10 años
(Art. 3 Dec. 129/2020 inc. G)
- 100 % de exoneración de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el ministerio competente en materia de vivienda, con la conformidad del MEF, o cuando el arrendamiento se efectúe a través del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA) u otras garantías de alquiler que cumplan requisitos equivalentes a los del FGA.
- 60 % de exoneración si no se cumplen los puntos anteriores.
- El contrato de arrendamiento debe ser de al menos 12 meses: los alquileres temporarios no clasifican para estas exoneraciones.
Impuesto al Patrimonio (IP) — post-obra
(Art. 3 Dec. 129/2020 inc. H)
- El inmueble promovido queda exonerado del Impuesto al Patrimonio por 10 ejercicios fiscales. En caso de que la unidad esté arrendada, para obtener dicha exoneración se precisa que se encuentre arrendada al menos 6 meses en el ejercicio fiscal correspondiente.
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
(Art. 4 Ley 18.795 inc. E; Art. 1 Dec. 340/2020)
- El hecho imponible que grava la enajenación de bienes inmuebles, tanto para el vendedor como para el comprador, se encuentra exento. Para gozar del beneficio debe presentarse la constancia de la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social. Es importante destacar que el beneficio alcanza solo a la primera enajenación: si se compra para revender, la siguiente enajenación se encontrará gravada. El plazo es de 10 años post-obra.
En resumen
La Ley 18.795 combina exoneraciones de IVA, IRAE, Impuesto al Patrimonio e ITP que pueden mejorar sensiblemente la ecuación económica de un proyecto, tanto para quien construye como para quien invierte. Aprovecharlas correctamente exige estructurar la operación con precisión y cumplir los requisitos formales y temporales de cada beneficio.
En MECOL ESTUDIO acompañamos a desarrolladores e inversores en el análisis y la estructuración de proyectos de vivienda promovida, para que cada beneficio fiscal se aplique con seguridad jurídica y previsibilidad.
